Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un support de placement permettant d'investir dans la pierre papier. Il en existe différents types et chacun répond à un objectif spécifique. Découvrez dans ce guide les trois formes d'investissement scpi.
En quoi consiste un investissement scpi ?
Investir en scpi consiste à devenir « actionnaire » d'une société de gestion qui achète et gère des biens immobiliers locatifs à usage professionnel ou non. Afin de financer l'acquisition de ces derniers, elle collecte des fonds auprès des investisseurs intéressés en leur vendant des parts. En fonction de la capacité financière de l'investisseur, il peut acheter autant de parts qu'il le souhaite. La valeur d'une part débute à 150 euros. Ensuite, la société de gestion redistribue les revenus issus de la location au prorata des parts détenus par ses actionnaires.
Tout au long de la période d'investissement, la gestion des immeubles ainsi que de tous les aspects de la location est à la charge de la société de gestion. Les détenteurs de parts ne s'occupent quasiment de rien. Ils devront juste effectuer chaque année une déclaration de leurs revenus auprès du service des impôts.
Une société civile de placement immobilier peut être à capital fixe, c'est-à-dire qu'elle vend des parts uniquement au moment de sa constitution ou encore lorsqu'elle souhaite augmenter son capital. Elle peut aussi être à capital variable. Dans ce cas, elle vend des parts à tout moment. Pour apprendre un peu plus sur ce type de placement, rendez-vous sur le site portail-scpi.fr.
Les SCPI de rendement pour générer des revenus complémentaires
Une scpi de rendement est composée de biens immobiliers d'entreprises (locaux, garages, entrepôts, etc.). Elle a pour principal objectif de distribuer régulièrement des revenus aux investisseurs. En général, cela se fait chaque trimestre. La scpi de rendement se décline en plusieurs catégories comme les SCPI de bureaux, de commerces, régionales, diversifiées ou encore spécialisées. Par exemple, ces dernières concernent des biens immobiliers qui se concentrent sur un secteur d'activité spécifique tel que la santé.
Le rendement scpi varie de 4 à 6 %, voire plus pour certaines sociétés de gestion. L'acquisition des parts peut se faire au comptant ou via un emprunt bancaire. Il est également possible d'investir en démembrement temporaire en acquérant uniquement soit la nue-propriété, soit l'usufruit. Cette option permet de réduire le coût d'investissement initial.
Outre le rendement, il faut tenir compte aussi de la capitalisation de la société au moment de la sélection scpi. Les sociétés à plus grandes capitalisations sont à privilégier. En effet, ceci signifie qu'elles gèrent déjà un grand nombre de biens immobiliers. Ce qui réduit les risques d'investissement. Enfin, le taux d'occupation est un autre critère à ne pas négliger. En dépend en effet la rentabilité de votre investissement. Les meilleures sociétés civiles de placement affichent un taux d'occupation de 95 à 100 %. Ceci signifie que la quasi-totalité des biens qu'elles gèrent est louée.
Investir en SPCI fiscale, pour réduire son imposition
Ce type de SCPI permet de bénéficier des avantages fiscaux prévus par les différents dispositifs tels que la loi Pinel. Il en existe trois types. La scpi pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % à condition que vous déteniez vos parts pendant 12 ans. Ce sera de 12 % si vous investissez sur 6 ans, et de 18 % sur 9 ans. Le portefeuille d'une scpi pinel est composé de biens loués selon les conditions de ce dispositif (limite de loyers entre autres).
Ensuite, vous avez également les sociétés civiles de placement Malraux et de déficit foncier. Les premières investissent dans des biens classés nécessitant des travaux de rénovation. Ces derniers ouvrent droit à une exonération fiscale pouvant aller jusqu'à 30 % si vous gardez vos parts pendant 9 ans. Les secondes, quant à elles, achètent des immeubles à rénover. Elles déduisent des loyers qu'elles perçoivent le coût de ces travaux. Si ceci dépasse le montant des loyers, ce déficit foncier fera diminuer votre revenu global, ce qui réduira votre tranche d'imposition.
Investir en SCPI de plus-value, pour optimiser sa capitalisation
Ce type de société civile de placement immobilier n'a pas pour objectif de distribuer de revenus. Elle vise plutôt à générer des plus-values immobilières. À la fin de la période d'investissement, les « actionnaires » de la société de gestion peuvent donc revendre leurs parts à des prix plus élevés. La rentabilité de l'investissement découle de la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente.
Ce produit s'adresse ainsi aux investisseurs qui souhaitent optimiser leur capitalisation. Si vous avez besoin de revenus réguliers, il ne vous convient pas.
